baryum

新政下感覺房價會調整，想毀約。實際情況是業主老婆未持紙質委托書跟我簽了三方合同，當時覺得不保險所以定金只是支付了2W。合同簽完后當天晚上業主補了委托信息以短信息的形式發給了中介。這種情況下我是否可以主張合同無效，不求退回定金，只求不支付中介費和不被業主起訴10%房價違約金？                                         
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baryum

真是狗血，合同是上個月底簽的，本來約定業主月初出差回來補簽三方合同然后網簽的，期間業主一拖再拖，今天約明天明天約后天，結果拖到新政出臺。
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馬鈴鼠

個人覺得這個合同是無效的，畢竟賣方都不是業主本人，且并沒有提供合法的經過公證的委托書，現在再提供給你完全可以不接受。
并且，我覺得定金應該要退給你；中介費更加沒道理收你的，中介連購房協議的達成這一基本職責都沒做到，憑什么收錢？
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馬鈴鼠

短信不合法的，誰知道那個手機號碼是誰的，或者誰發來的短信，只有公正過的委托書才合法。
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baryum

   

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個人覺得這個合同是無效的，畢竟賣方都不是業主本人，且并沒有提供合法的經過公證的委托書，現在再提供給你 ...

當時我就懷疑業主想再觀望下房價，所以推了他老婆出來無委托書簽約好留一手。也跟中介說了擔心，中介的意思是是有這個風險，但業主確實是有心出售的。
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baryum

   

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短信不合法的，誰知道那個手機號碼是誰的，或者誰發來的短信，只有公正過的委托書才合法。 ...

我百度了下，好像不經公證的委托書也是可以的。現在的情況就是并沒有紙質的委托書，只有后補的短信委托。
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馬鈴鼠

   

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我百度了下，好像不經公證的委托書也是可以的。現在的情況就是并沒有紙質的委托書，只有后補的短信委托。 ...

你可以說你沒收到那個短信委托呀
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baryum

   

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你可以說你沒收到那個短信委托呀

短息沒發給我，發給中介了。但是簽約在先，短信在后，我應該可以主張當時無效
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馬鈴鼠

   

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短息沒發給我，發給中介了。但是簽約在先，短信在后，我應該可以主張當時無效 ...

對的，簽約方是你和房產持有人，發給中介有什么用，除非你有簽一張“有收到對方委托證明”的東西。我覺得你完全站得住腳。
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kkman123

簡而言之，你在業主追認委托之前可以撤銷，之后就不行了


第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
【釋義】本條是對無代理權人簽訂的合同效力的規定。
所謂無權代理合同，就是無代理權人代理他人從事民事行為所簽訂的合同。根據民法通則第六十六條的規定，因無權代理而簽訂的合同有以下三種情形：（l）根本沒有代理權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被代理人的授權，就以被代理人的名義簽訂的合同。（2）超越代理權而簽訂的合同。是指代理人與被代理人之間有代理關系存在，但是代理人超越了被代理人的授權范圍與他人簽訂了合同。例如，甲委托乙購買電視機300臺，但是乙擅自與他人簽訂了購買500臺電視機的合同，這就是超越代理權而簽訂的合同。（3）代理關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被代理人之間原有代理關系，但是由于代理期限屆滿、代理事務完成或者被代理人取消委托關系等原因，被代理人與代理人之間的代理關系已不復存在，但原代理人仍以被代理人的名義與他人簽訂的合同。
對于無權代理人以被代理人名義與他人簽訂的合同，本法規定的是一種效力待定的合同。將無代理權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：（1）無權代理人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權代理而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講無權代理行為也具有某些代理的特性，如無權代理人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權代理合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。
本條第一款規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。本條的追認，是指被代理人對無權代理行為事后予以承認的一種單方意思表示。被代理人的追認應當以明示的意思表示向相對人作出，如果僅向無代理權人作出意思表示，也必須使相對人知道后才能產生法律效果。一旦被代理人作出追認，因無權代理所訂立的合同就從成立時起產生法律效力。追認權是被代理人的一項權利，被代理人既有權作出追認，也可以拒絕追認，如果被代理人明確地表示拒絕追認，那么因無權代理而簽訂的合同就不能對被代理人產生法律效力，因此而產生的責任就應該由行為人自己承擔。
與本章第四十七條的第二款一樣，本條的第二款也規定了合同的相對人享有催告權和撤銷權。所謂催告權，是指合同的相對人催促被代理人在一定期限內明確答復是否承認無權代理合同。催告權的行使一般具有以下要件：（l）要求被代理人在一定的期限內作出答復，本條第二款規定的期限為1個月；（2）催告應當以明示的方式作出。（3）催告的意思必須是向被代理人作出。根據本條的規定，如果被代理人在催告后一個月內未作表示的，則視為拒絕追認。因無權代理而訂立的合同在本人追認之前，處于效力待定狀態，為了保護合同相對人的利益，本條還規定，合同的相對人還享有撤銷權。這里的撤銷權，是指相對人在被代理人未追認合同之前，可撤回其對無權代理人所作的意思表示。被代理人撤銷權的行使必須滿足以下條件：（l）必須在被代理人作出追認之前作出，如果被代理人已經對合同作出追認了，那么合同產生了效力，合同相對人就不能撤銷其意思表示了。（2）相對人在無權代理人簽訂合同時必須是善意的，也即是，相對人在訂立時，并不知道對方是無權代理人。如果明知對方是無權代理人而仍與對方簽訂合同，那么相對人就無權撤銷其意思表示。（3）撤銷應當以通知的方式作出。
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baryum

   

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簡而言之，你在業主追認委托之前可以撤銷，之后就不行了


第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代 ...

就是說業主可以追加代理權認可，合同仍然成立，但是前提是追加代理權認可需要告知我（書面通知？），如果不告知我也是不成立的？而我想要撤銷合同也需要在業主追加代理權認可前書面通知業主我要撤銷合同？
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