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第一、全國主要一二線城市住宅商品房從去年年底開始到現在的一輪大幅上漲，真正的原因是改善性剛需所致，而不是我們想象的所謂的炒房投機哄抬。這里深層次的關鍵因素是一線城市和強二線中心城市的房地產供需失衡，在人口越來越向特大城市、一線城市流入的時候，而這些城市的中心三環四環之內卻已無可開發的土地了，更已無新樓盤推出，且絕大多數中心城區二手房是鎖定籌碼的。去年年底中央宣布要大力推進房地產去庫存，推出了對房地產寬松的貨幣信貸和鼓勵購房的舉措，本意是為了加快三四線城市積壓巨大的房產消化庫存，但這些政策被不加區別的用于全國所有城市，包括那些根本沒有庫存的一線中心城市。這種情況下，十幾年前買房的人進入到改善性換房的剛需，加上近年新流入的外來就業人口，寬松的貨幣環境等疊加產生了共振，造成了一二線城市本輪房價在供需失衡的情況下自然上漲，是合理也是正常的。
第二、本次房價上漲并非投機資金推動。根本沒有所謂的炒房團參與推動此輪房價上漲。呵呵，我本人從去年七月開始一直到十二月，參加了多場房地產新樓盤認購會，看到認購買房基本上都是真正改善性需求的工薪階層。我所知道的，其實炒房團這樣的投機資金，在最近四年里面都逐步退出了房地產領域，這四年多的時間，全國大多數城市房價是一直在原地徘徊，甚至還有一些城市出現下跌，炒房團最近四五年的收益，連銀行按揭貸款的利息都沒有跑贏。他們2015年初開始拋房進入股市，成為去年股災被套在山頂上的主要資金力量。
第三、限購是吹響房價全面上漲的沖鋒號。很多人看到國慶長假期間有二十個城市開始推行三套 房限購，對第二套房也限貸，就大呼房價要暴跌了，這也太幼稚了吧？最簡單的邏輯，凡是限制購買的東西，必是好東西！這種回到計劃經濟，好比是再次頒發票證限量供應。政府有權限制銀行按揭貸款，但沒有權利和法律依據來限制市民自由購買房產。限購這種違法的手段在2009年就用過了，到現在已經都接近十年，結果是限購最嚴格的城市，十年漲幅反而是最大的。說明這十年來高層根本沒有研究與分析房地產的戰略方向和具體戰術問題，更談不上頂層設計！以限購手段來試圖平抑房價是典型的揚湯止沸，其結果反而是抑制了空頭，同時造成了對未來壓抑需求釋放新的預期。后面房價上漲將向目前還未限購的二線到經濟超強三線城市擴散，最終變成有房的人舍不得賣，剛需要買房的人會更加恐慌的要急著買。限購會推動未來一年左右時間中國房價全面進入輪漲。

第四、目前中國的房地產杠桿率依然較低。微博上很多的偽經濟學者和大V，都在說當前房地產的杠桿率，可以和去年6月股災前相比，一旦房價下降，杠桿就會破裂，必然是斷崖式暴跌。這些人有點智商沒有？首付25%就叫四倍杠桿了？真是他們不知道，全球各國里面，中國的房地產首付額度算是最高的，美國早就是零首付了，而縱向比較，中國在十多年前，房地產杠桿比現在高的多！我記得2001年時一成首付比比皆是，有些樓盤都打出零首付的方案。而當前中國房地產的杠桿率是史上最低的，這么高的首付額，足以讓任何不還款的人無法輕易放棄。另外國慶期間出臺的限貸舉措，還只是個別城市地方操作，不是全國性的央行層面，而央行在今年2月初才出臺全國性的政策，把首套房的按揭貸款降低到2成。至于說把當前個別城市房地產限貸和去年6月股市清查配資去杠桿造成股災相提并論，就是真的笑話了，現在房地產提升首付貸款是對以后新購買房產的，以前已經按揭購買房產的還是老政策，而去年股市清查配資去杠桿卻是對已在股市里面滿倉的存量資金！這兩個事情天差地別.......
第五、未來房地產的走勢一定是兩極分化。既然我們清醒的看到，本輪房價上漲是真正的剛需，而且是改善性需求為主，那么這次房價上漲乃至未來十年的房地產走勢，必然是兩極分化的。我走了全球數十個國家，看到一個基本規律，就是：任何一個國家，隨著經濟發展程度，人口必然越來越向超級城市流向集中！日本的東京，俄羅斯的莫斯科和彼得堡，英國倫敦，美國紐約，韓國首爾等，都差不多集中了全國的人口總量的10%到20%的，而在這些國家的超級城市之外，我看到的是三四線小城市的衰落和破敗，人口都只剩下老人和失業者。而房價，東京之外的日本第二大城市，房價連東京的一半都不到。所以，中國的未來發展趨勢也必然是如此，這是客觀的自然社會發展規律。北上深等超級一線城市，房價根本沒有泡沫，且依然被低估，特別是上海，房價低于香港是不正常的。次一線城市，天津重慶武漢南京廣州成都等，也有機會成為區域性的中心城市，多關注這些城市的人口流入情況。切記住我的一句話：絕對不要在三四線城市投資性購房，省會以下的地級市，除非經濟超強的地級市，比如蘇州無錫東莞惠州這樣的，其他一般情況下都不要在省會以下的地級市更不要說縣級市買入房產。一線城市和強二線中心城市與三四線城市兩極分化將是未來十年中國房地產的主基調。
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vickyfeifeilove

第六、良好的流動性是享受高溢價房產之本。我上面所述的未來房價兩極分化，不光是在各個城市之間，而就在一個城市之內，未來房價差異分化也會非常巨大，很多人總結了不少的房產投資策略，什么地段啊，環境啊，配套啊之類的。我的總結就是一句話：高流動性！只有高流動性的房產才是可以享受高溢價的，這一點和股市很相似，同股同權的B股，H股，還有新三板，都對比A股折價的非常嚴重，就是因為這些市場里面的流動性不足，參與人和資金太少。那么具體到房地產哪些是高流動性的呢？首先，我們只考慮商品住宅樓，不要投資在寫字樓和大型商鋪；其次，住宅樓里面不要考慮別墅和遠城區面積較大的洋房；最后，這種高流動性的房產，首選本城市排前六位的中小學學區房，新增就業人口的主要基地區域，三環頂多四環以內和主干地鐵沿線，核心商圈周邊配套完善的等等.......，記住我一句話：房子不是稀缺資源，我們買的也不是鋼筋水泥，但是一線城市核心地段和良好的配套，絕對是稀缺資源！我們買的不是房子，而是房子帶來的生活圈子發展空間社會地位資源和教育醫療就業休養配套等才是房產核心的價值所在。
第七、教育資源的分配將成為影響房地產的最重要的因素。從我近期觀察到的情況看，很多人低估了這次國家放開二胎政策的影響力。我認為，今年是猴年，且是二胎放開的首年，新增人口的出生數量，很可能同比要爆發性增長20%，而明年可能還要高于今年。這些孩子們在六七年之后，將達到入學的高峰期，屆時優質的中小學名校將變得一票難求，對學區房陪讀房和自帶學校的大型小區，將會被不計代價瘋搶。從西方發達國家的現狀來看，階層的固化是從幼兒園小學就接受完全不同水平精英學校的教育開始劃分階層的，中國目前不可能完全實現私立教育精英貴族學校，特別是九年義務教育階段。教育法規定的學區劃片入學，將永遠存在，不可改變。中國人為了孩子未來的希望，在教育投入上是不惜一切代價的，而中小學名校的學區房甚至寄托了子孫后代改變命運的厚望，因為這是能進入精英階層最有可能的一張門票。說實話，很多人不清楚，中國的中小學基礎教育水平，很可能是全世界最好的。我們的很多一線大城市中小學公立名校，教育水平絕對不亞于西方國家私立精英貴族學校，而這些西方精英學校每年光學費都要二十多萬美元。所以我認為在房地產上面，最重要的附加價值，就是教育資源，這種房子將是有價無市的傳家寶。
第八、房地產也是實體經濟，并且是上下游產業鏈最大的實體經濟。很多人最喜歡說的一個論調，就是把房地產和實體經濟對立起來，說什么房地產繁榮將擠壓實體經濟，民企承受不了高房價，或是大家都去炒房了，沒有人干實業了。這真是奇談怪論，殊不知房地產的繁榮帶動起來的全產業鏈的上下游是實體經濟最大的一環。從土地礦產資源原材料到鋼鐵電力能源裝修還包括服務業等，帶動就業人口更是極為龐大，堪稱百業之首！一個國家如果連房地產都陷入蕭條，那么實體經濟就基本是頻臨崩潰。要知道今年三季度到現在，統計公布的一些經濟指標開始好轉，比如電力和鐵路運輸等都出現企穩反彈，全是因為房地產的功勞！沒有今年房地產的啟動上漲，現在中國GDP恐怕連5都保不住........。把房地產和實體經濟對立起來是十分愚蠢的，真正所謂“棄虛向實”的“虛”指的絕不是房地產，而是過熱高杠桿的金融泡沫。今年中國經濟三駕馬車都出現嚴重問題，特別是出口居然出現同比下降-5%，投資這一塊因為政府債務已經非常巨大，有心無力，只能靠PPP來忽悠，消費這一塊今年在互聯網電商沖擊下竭澤而漁，很難激發。那么在這個困難的階段，啟動房地產這樣同時具有投資和消費雙重功能的產業，緩沖遏制經濟下滑和失業危險，填補政府投資拉動基建的缺口，為新經濟轉型贏得喘息的時間，何樂而不為？
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vickyfeifeilove

以上文章轉發大臉貓微博。是我至今看到的對中國房地產分析最靠譜的文章。分享給各位媽媽。
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easylee1991

有點意思哈哈哈
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chen101963

不管你承認與否，房產慢慢地在成為階級化分的工具。且過且珍惜吧！
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vickyfeifeilove

   

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有點意思哈哈哈

是有意思
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vickyfeifeilove

   

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有點意思哈哈哈

不過很長，很多人沒耐心看??
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波珠桑

總結，有錢就買。
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新羽2016

狗屁邏輯！
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新羽2016

憤青文章，主要用來騙騙低下層群眾！
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vickyfeifeilove

   

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憤青文章，主要用來騙騙低下層群眾！

憤青？哈哈。人家的資金以億計算。
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波比波比摩卡汪

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我頂你，通篇廢話加狗屁。
暴漲原因就一個：去年到今年的信貸放松。
而且是目前已經被視為錯誤的政策。房地產融資現在兩端都在收緊。

terry21

太長了，直接不看了
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nenu

第一條靠譜，我賣一買一為了改善。買我房子的鄰居把2套打通改善。
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wei0nuan0303

   

波比波比摩卡汪 發表于 2016-11-26 12:07
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我頂你，通篇廢話加狗屁。
暴漲原因就一個：去年到今年的信貸放松。
而且是目前已經..

還是你有道理
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jianfeiluo

   

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我頂你，通篇廢話加狗屁。
暴漲原因就一個：去年到今年的信貸放松。
而且是目前已經 ...

這個說法比較靠譜。M2泛濫+信貸寬松
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