本帖最后由 晶華之戀 于 2014-4-18 19:07 編輯
寫此文，也算是對這畢業10多年的一次深刻總結，當回顧這段買房史時，我覺得智商和情商都不夠用了，前面兩次買房經驗都是拍腦袋做出的決定，最后這次做了很多功課，希望這次買了天河北是對的。
下面請聽我一一道來，假如你是將要買房的，希望此文能給你提個醒，希望你能至少買個80分以上的房子。
教訓一：假如有人苦口婆心地給你一個重大建議時，就算你有多不認同，也請你收集資料、多方思考。
第一次有人跟我提買房的時候是在2004 年，我們部門主管跟我說的，那時東莞的房子才兩三千，他說我工資也有3 千多，湊個幾萬首付，月供1 千多自己節省一下也就能供一套房了。我那時的反應是不以為然，根本沒有想過買房的事，覺得那是天方夜談，因為家里底子薄，前幾年省下的錢全部拿回來還債、蓋房子了，但是最可怕的不是沒錢，而是沒有買房意識，不然咬咬牙自己多省省再借點錢也是可以買房的。
教訓二：當有人說國外國外怎么樣的時候，請注意這是在中國，要多考慮考慮中國的國情。 買房這個事情上，我們最初的決定現在回想很可笑，想著國外很多都是一輩子租房，租房比買房劃算，有錢的時候先買車。好吧，人家國外租房很有保障的，房東不能隨便加租還不能趕人，而我們國內沒有這樣的好事。還有小兩口的時候可以租房，有小孩的時候，有能力的父母估計都不想讓孩子過著經常搬家的日子。
教訓三：挫折困難有時反而是好事。 我們06 年來廣州的時候，在淘金上下班的時候，天天都可以看到很大很大的橫幅寫著首付2 萬，那時候已經有積蓄了，可就是沒有買房的意識，就這樣拖啊拖到了2008 年，年齡大了該結婚了吧，那時我的戶口是掛在南方人才市場，一了解原來結婚后必須遷出戶口，所以也就意味著必須買房，第一次有了買房的意識，雖然晚了點，到現在回想起來，還是挺感謝這個當時看來很不人道的政策。
教訓四：不要做“井底之蛙”，請多出去走走逛逛，就算只是踩馬路也好過當“井底之蛙”。 08年時第一次要買房了，你猜猜我是怎么看房的，“沿著公交車線”找房！天啊，想想真懷疑自己的智商，好像全廣州只剩下我們做的這趟公交車了，所以看房的范圍很宰，那一帶的房子都不怎么好，加上對廣州的高架橋、內環甚是厭惡，所以看了10來套房就煩了， 其實通過我以后幾年的看房，發現廣州真是有好多好地方。可是不知道當時怎么就一根筋。
教訓五：租房也會影響到買房，警惕啊！ 這句話聽起來好像很奇怪，可惜我就是中了這個邪，我們當時租的房子是一個單體樓沒有人管理，樓道也沒有打掃衛生，我至今還記得自己打掃一樓下面的老鼠屎的味道！所以搞得當時我對廣州住房的印象很差，雖然是我自己以偏概全了。如果我租到一個住起來比較滿意的房子，我就不會跑到東莞去買房了。不過還是上面說的，要多出去走走多多了解就不會犯這種錯誤了。
教訓六：要確定買房的主要目的，切記盲目，心血來潮。 我們當時的業務也有在東莞，一次偶然的機會，老公跟朋友開車隨便出去逛逛，逛到了一個新樓盤，那個樓盤就是我們心目中理想的房子，綠化好，小高樓，寬闊干凈，老公一看就喜歡，我也興沖沖地第二天跑去看，真是很喜歡，加上樓盤說的我們那套打特價，要馬上下定，頭腦那個發熱啊。。。，馬上下定了。至今想想，我都不知道當時為啥買那個房啊。好吧，想著要自住，可惜我們業務還是不能轉移過去，所以自住的夢想泡湯了；想著要出租吧，可惜是毛胚房要裝修當時租金又不高，也泡湯了；就這樣放在那邊，一個月還有200 元的管理費。。。
教訓七：買房三大要素：可住、可租、可售
列這一條我都不好意思了，買了這套東莞的房子，這3條沒有一條沾邊。話說買東莞肯定是買錯了，可要是我當時買了一個帶裝修的或者買個二手房，這5年下來光租金也能有10來萬了，也能彌補一點損失，可惜，唉，當時真是一點都不知道想啊。。。。
教訓八：買房別貪便宜，你愿意貴買貴賣，還是便宜買便宜賣呢？ 當時買東莞那套房子也是貪便宜的心理，因為07年開盤的時候是8千多，我們08年中買的時候是近5千，想想真便宜啊，可惜這么便宜后面也是那么便宜賣，過了5年賣的時候那邊只漲不到一半，而廣州漲了2倍，你說慘不慘啊。只有少數精明人可以便宜買然后貴賣，俺們這些普通人在貴買貴賣，還是便宜買便宜賣做選擇的時候，還是寧愿貴買貴賣，因為起碼貴買的東西你享受到的東西更多，而且你的資產增值也更多。
教訓九：買房最大化，適當尋求外援，還要往后看看將來的需求或限制。 因為結婚戶口的問題，還是得在廣州買套房，所以在2009 年的時候我們又開始看房，這次看到了非常喜歡的小區，按當時的存款，只要借個幾萬或者討回貨款就可以買了兩房，但是我們卻又拍腦袋買了個一房。想著房價會跌，結果下半年馬上漲；想著第二年又買套，結果后面生意不是很好，加上又限購，換兩房的美夢泡湯了，就這樣在這套房里面住了1 年半，又得搬家了，因為我懷孕了！媽媽要來不夠住啦。我早該想到，有家庭的人說什么都得有兩房，最好三房，如果我沒有買東莞的房子，我是可以一部到位直接買個三房的，可惜到了最后，誰能相信，有了2 套房的人，居然還有租房？我就是這么個悲催的一個人。。。，不過這都是自作自受，怨不得別人。所以奉勸大家，假如你能買100萬的房子，千萬別買80萬的房子，現在差20萬，10年以后可能差100萬。當你需要換房的時候就要付出慘重的代價。
教訓十：政策的背后有什么方法，不要一開始就被政策嚇到了。 我們一看到政策是這樣規定的，以為就沒有辦法了，其實多方了解還是可能有化解方法的。比如之前二套6成，我后來了解到郵政銀行是可以賣掉原來的，只要當前廣州名下無房就可以當首套，可等我要這樣操作的時候，他們的這個政策也取消了。后來又知道了住房公積金可以認當前名下無房無貸就可以當首套的（2014年4月剛要出新政可能又要不行了）。這又是一個好消息。總之，就是要發揮打破砂鍋問到底的精神，現在網絡這么發達，只要有心，也許你就能找到變通方法。
教訓十一：當斷則斷，不斷更亂， 2013年廣州1年的漲幅，我們東莞的房子人間蒸發了。 隨著寶寶的出生，我們也需要換大房了。那時我們又一次被政策給嚇到了，不夠5 年收營業稅，于是我們又拖啊拖，拖到東莞房子快要到5 年了才開始賣，其實我們當初已經意識到東莞的漲幅遠遠低過廣州，但就是這個5.6% 的稅嚇到了我們，其實后面賣的時候才發現一共只有2-3 萬的錢，就算是我們出這個稅，也是早賣早好，東莞房子賣了只有40 萬現金，而廣州2013 年1 年的漲幅20% ，以一套200 萬房子為計，去年1 年讓我東莞的房子全沒了！這是多么可怕的一個事實啊！所以當你已經知道了你買錯房了，還是早賣早好啊，我有個深圳朋友至今還抱著惠州的房產舍不得賣。
教訓十二：別被一些繁枝末節干擾了你的視線，一定要抓住主要矛盾。
我現在還記得前幾年新聞說廣州加快城中村改造，當時以為說這樣廣州房價會降價了，可惜這些只是杯水車薪，通貨膨脹，供不過求才是主要矛盾。再說到現在的房產稅，好吧，其實房叔房嬸會那么笨等到那個時候才拋房嗎？需知那些是比我們普通人更加精明更加消息靈通的人。我不敢預測未來的房價，我只知道我等不到房價跌的那天，孩子要上學啦。
教訓十三：別被感性牽著鼻子走，多收集數據，理性思考 話說到最近一次買房，我們現在住在白云區的靠山物業，我們全家都非常非常喜歡這里，所以很想在這里換套大的。三大要素：學位、升值、環境，它只占到一樣，剛開始還是舍不得這里，后來把安居客3 年的關注樓盤的漲幅整理出來一看，這邊只漲了38% ，而市區普遍都有60% ，再把時間延長到10 年，這邊漲了3 倍，市區漲了5 倍，不比不知道，一比嚇一跳！感嘆一句這里只適合養老，果斷放棄這里往市區看房。
教訓十四：對未來的不確定因素，早做準備應對，多準備后路。
怎么弄到首套名額是這次買房的關鍵，我之前兩套房子賣掉按公積金貸款就可以當首套，但是萬一房子賣不掉，又或者政策有變，不能當首套還是換不了房。所以我先把兩人的公積金都繳上，又把老公的戶口遷到廣州。為了這首套名額，我覺得是我做過的事情里最曲折最艱難的一件事，我開玩笑地說不亞于當年的高考。
教訓十五：鼓起勇氣，不畏困難 很多事情沒有做的時候，會感性地夸大困難，其實一條一條地去做的時候，實際上是沒有那么困難的。 我是個體戶，住房公積金可以找人代繳，但后來自己去交上了，雖然手續過程很繁瑣。 老公戶口要遷過來，一張戶口申請表格上蓋了十幾個章，前后差不多3個月時間，但最終也順利地辦下來了。 辦按揭的時候，看了很多媽媽的買房經驗貼，自己找了郵政銀行，只花了一千多的評估費，同貸書一周內出來，抵押之后3 天放款，超乎意外的順利，而且貸了26年，郵政是按樓齡+貸款年限不超45年算，一般銀行是按40年。
好了，總結得也差不多了，之所以靜下心來寫了這么多，也是深深體會到買房錯一步，可能你需要花費10年甚至更長的時間來彌補，希望將要買房的你慎之、重之。但本人也是小白一個，以上信息僅供參考，還請你多多借鑒其他前輩的經驗貼。
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買房時間：2014年1月
中層樓梯，樓齡：18年（從房產證95年開始算，實際樓齡是91年）
南向，80多平
單價近3萬1
手續費：1個點契稅，賣家5年唯一沒有稅，中介費1萬9，其他雜費300元左右，按揭只有評估費1200元。 首付：36%（銀行不給貸7成），貸了26年
學位：華陽小學
優點：南向安靜望花園，距離低年級2分鐘即到
缺點：樓齡較舊，小區開放，環境一般
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多人問到中介費便宜， 最關鍵就是跟中介說自己對流程非常熟悉（意思你忽悠不了我），還有就是不要表現出心急馬上要定的意思，其實他們比你更急，因為他們的成交率非常低。然后有點意向的時候，就開始談
我說：1萬怎么樣？ ---出個不可能的低價壓住他的心里預期
中介：我們公司規定1.5個點最低。
我說：現在房價那么貴，漲了那么多，都不是按點數算，就是按一單一單，我覺得你們的作用就是看看房簽合同，其余后面全部都是我們自己弄，1萬塊差不多了。
中介：再怎么樣都要1個點啦。
我說：你才帶我看了幾次房，如果就有成交已經很好了，價格也沒有幫我談好，你要是幫我談到XX，我就給你1個點。
還有我在XXX也看中了一套房，也在談價格了，兩套房子都差不多，就看哪邊談的順利。
意思：他們的作用有限，自己也不是非要這一套，還有讓他也抓緊時間降中介費。
磨了幾回，后來按1.9萬成交。不過整個過程我還是尊重中介的，因為他們帶人看100套房都不一定有成交的，所以人家白白帶你看房，也是辛苦的，我甚至還會給他們帶些水果之類的。 --------------------------------------------------------------------------------------------------
請認同的朋友幫忙頂貼，讓更多的人看到，少犯我這樣的錯誤!
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買房經驗匯總.doc
2014-3-26 22:45 上傳
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發表于 2014-3-26 22:40
