朱七七

        最近幾天，七七發(fā)現(xiàn)公交站臺(tái)有個(gè)樓盤(pán)的廣告挺吸引人，這個(gè)樓盤(pán)宣稱(chēng)要打造東廣州大型城市綜合體，說(shuō)有4條地鐵軌道就在家門(mén)前，七七雖然經(jīng)驗(yàn)尚淺，但一看就知道，這其中必有蹊蹺，欲知其中緣由，請(qǐng)聽(tīng)七七給你慢慢道來(lái)。我們今天說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目就是位于增城新塘鎮(zhèn)汽車(chē)城大道的全新盤(pán)——東凌廣場(chǎng)。聽(tīng)說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售中心開(kāi)放的時(shí)候，還請(qǐng)來(lái)了林丹來(lái)助陣。

        東凌廣場(chǎng)怎么去？        
        小編查了一下，如果坐公交的話，估計(jì)要2個(gè)小時(shí)才能到，七七放棄了公交，選了一個(gè)捷徑。在石牌橋宏發(fā)大廈有發(fā)往碧桂園鳳凰城的樓巴，15分鐘一趟，40分鐘左右可到鳳凰城交通中心，費(fèi)用是10元。東凌廣場(chǎng)的具體位置是在鳳凰城的鳳馨苑對(duì)面，鳳凰城里面實(shí)在太大了，所以鳳凰城交通中心有發(fā)往各個(gè)組團(tuán)的小區(qū)公交，去鳳馨苑也是15分一趟。由于鳳馨苑里面有個(gè)較大的菜市場(chǎng)，所以很多居民都坐小區(qū)公交去那邊買(mǎi)菜，車(chē)上都沒(méi)位置坐了。10分鐘左右就到了鳳馨苑，全程免費(fèi)，小區(qū)公交就是好啊。

        鳳馨苑和東凌廣場(chǎng)中間被汽車(chē)城大道隔開(kāi)，下車(chē)后馬上就看到了東凌廣場(chǎng)的銷(xiāo)售中心，銷(xiāo)售中心后面不遠(yuǎn)處，洋房正在緊張施工中。二話不說(shuō)，七七直奔銷(xiāo)售中心而去，銷(xiāo)售MM和帥哥夾道歡迎，馬上接待了小編。一眼掃去，銷(xiāo)售中心寬敞明亮，雖然是周三的下午，但現(xiàn)場(chǎng)還是有四五臺(tái)購(gòu)房者在跟銷(xiāo)售洽談。

東凌廣場(chǎng)洋房正在施工，B組團(tuán)已經(jīng)封頂

        東凌廣場(chǎng)的產(chǎn)品和價(jià)格

        銷(xiāo)售MM介紹說(shuō)，東凌廣場(chǎng)是個(gè)商業(yè)和住宅綜合體，總規(guī)劃有30萬(wàn)㎡，在北面，也就是靠汽車(chē)城大道的這邊，是大型商場(chǎng)，規(guī)劃有兩棟20多層高的公寓塔樓和超過(guò)4萬(wàn)平米的集中商鋪，在南邊，就是正在施工的洋房，一共有9棟共642套住宅，分為A、B、C三個(gè)組團(tuán)，A組團(tuán)都是些92-129㎡的三房，其中A1有20層高，A2是25層，A3和A4最高，有30層；B組團(tuán)是69-104㎡的兩至三房，其中B1和B2是15層；C組團(tuán)則是89-131㎡的三至四房，C1、C2和C3棟都是11層的小高層。

東凌廣場(chǎng)效果圖和規(guī)劃圖

        從效果圖中可以看到，A1棟靠近廣園快速路，難免噪音污染。銷(xiāo)售MM再三跟小編強(qiáng)調(diào)：“我們的戶型全部是南北朝向，除了小區(qū)內(nèi)的綠化外，在南邊還靠近一個(gè)山體公園，這個(gè)公園是政府設(shè)立的公益性綠化休閑公園。”
        七七看她要繼續(xù)吹噓下去，馬上打斷她，問(wèn)，這貨價(jià)格怎么樣？她說(shuō)：“我們價(jià)格已經(jīng)報(bào)上去了，暫時(shí)還沒(méi)批下來(lái)，所以現(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)確定。”那你預(yù)計(jì)大概賣(mài)多少呢？她回答道：“這個(gè)我也說(shuō)不準(zhǔn)，預(yù)計(jì)賣(mài)八九千吧，最低也不會(huì)少于8千。”那什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)呢？銷(xiāo)售MM說(shuō)價(jià)格批下來(lái)了就可以賣(mài)了，預(yù)計(jì)11月10號(hào)開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售還解釋說(shuō)，由于增城有限價(jià)政策，所以大部分樓盤(pán)都是毛坯交樓，東凌廣場(chǎng)也不例外。
        說(shuō)著說(shuō)著，銷(xiāo)售中心人更加多了起來(lái)，五六個(gè)西裝革履領(lǐng)導(dǎo)樣的的人圍著沙盤(pán)，銷(xiāo)售人員在賣(mài)力地討好他們。一問(wèn)才知道，這些人都是東凌廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商旗下東凌糧油集團(tuán)的員工，他們也是來(lái)買(mǎi)房的，銷(xiāo)售MM說(shuō)：“內(nèi)部員工在今年3月份就交誠(chéng)意金了，5萬(wàn)可以抵10萬(wàn)。一般的客人都沒(méi)有這個(gè)優(yōu)惠。”銷(xiāo)售介紹說(shuō)，現(xiàn)在誠(chéng)意登記的交1萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)可享受98折優(yōu)惠，而且可成為會(huì)員，以后可以在東凌集團(tuán)旗下的酒店等項(xiàng)目消費(fèi)，可享受一定折扣。銷(xiāo)售MM催著小編說(shuō)：“你趕緊交誠(chéng)意金吧，你看大家都在辦手續(xù)呢。”銷(xiāo)售MM，你是不知道，當(dāng)時(shí)小編身上現(xiàn)金不超過(guò)100元啊，信用卡還在透支啊。
        雖沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房，但小編這不是來(lái)踩盤(pán)么，所以還是得問(wèn)細(xì)一點(diǎn)。拿了戶型圖，銷(xiāo)售要小編慢慢看。七七要她幫忙算了一個(gè)109平米的三房?jī)r(jià)格，銷(xiāo)售按照8300元/平米算的，總價(jià)要90萬(wàn)，首付三成27萬(wàn)，貸款63萬(wàn)，按揭30年月供要4300元/月，按揭20年月供要4600元/月左右。銷(xiāo)售算完后對(duì)小編說(shuō)，不多，不多吧？

朱七七

        看看戶型怎么樣？

        由于項(xiàng)目進(jìn)度原因，目前樣板房還沒(méi)開(kāi)放，銷(xiāo)售說(shuō)可能會(huì)在下周開(kāi)盤(pán)前開(kāi)放。所以這次就沒(méi)有精美的樣板房美照奉獻(xiàn)給大家了。我們一起來(lái)看看戶型圖吧。

A2棟戶型平面圖

        這是A2棟戶型的平面圖，A組團(tuán)4棟住宅的結(jié)構(gòu)都是這樣的，兩梯四戶，南北朝向，南邊可望小區(qū)綠化還有那個(gè)山體公園，北邊的話就會(huì)比較悲劇，以后會(huì)被那兩棟商業(yè)性質(zhì)的公寓擋住視線。很顯然01和02戶型會(huì)比較搶手，南向，通風(fēng)，戶型方正，都配有生活陽(yáng)臺(tái)，109平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)也比較受市場(chǎng)歡迎，7米加長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)更方便觀看山景公園。銷(xiāo)售MM給七七算了01戶型的價(jià)格，預(yù)計(jì)在90萬(wàn)左右。

    01和02戶型都一樣，03戶型是102平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，04戶型也是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，98平米的。實(shí)用率都在80%左右，不高不低。

B1棟戶型平面圖

         這是B1棟的戶型平面圖，也是兩梯四戶，一看就知道02戶型很突出，絕對(duì)南北通透。104平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，方正實(shí)用。不過(guò)這個(gè)戶型沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)，是個(gè)遺憾。

        04戶型是這個(gè)項(xiàng)目最小的，只有69平米，做成兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型，功能空間也還齊全，陽(yáng)臺(tái)朝北，以后也還是會(huì)被商業(yè)公寓擋住視線，而且廚房和衛(wèi)生間相鄰，似乎不大好。

B2棟戶型平面圖

        與B1棟不同，B2棟是兩梯五戶，其中01和05戶型，陽(yáng)臺(tái)是朝東的，這是為了視野更好，大家喜歡朝東的戶型么？其中01戶型是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，100平米，主臥的L型陽(yáng)臺(tái)，方便主人光看南向景觀。采光必是極好的。

        那么C棟的戶型呢？不知為何，銷(xiāo)售中心沒(méi)有C棟的戶型圖，所以很遺憾不能給大家看了。

朱七七

       東凌廣場(chǎng)的交通

        前文已提到，小編是坐鳳凰城的樓巴來(lái)的，從體育中心過(guò)來(lái)耗時(shí)大概40分鐘，路費(fèi)10元。如果坐公交的話，可以坐廣增4、10、12、16號(hào)線，在鳳凰城鳳馨苑門(mén)口有公交站下車(chē)。如果是私家車(chē)的話，估計(jì)要快點(diǎn)。不過(guò)走廣園快速要收費(fèi)，一次3元。銷(xiāo)售MM向小編透露，說(shuō)她有個(gè)辦法走廣園快速可以避免收費(fèi)，“我們下班回天河都沒(méi)交錢(qián)”，怎么走呢？銷(xiāo)售MM一下子講了好幾個(gè)入口，小編這個(gè)路癡一時(shí)沒(méi)弄懂。

銷(xiāo)售中心前面的汽車(chē)城大道

        小編在現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓盤(pán)位于汽車(chē)城大道和廣園快速路的交匯之處，另外還有107國(guó)道、廣深高速和廣惠高速等道路交通網(wǎng)絡(luò)，交通還算是較方便的，不過(guò)路上的車(chē)流量較大，難免給樓盤(pán)帶來(lái)噪音影響。

宣傳冊(cè)上面的交通指示圖

        剛才說(shuō)的都是實(shí)的，還有一些規(guī)劃中的交通配套，成為東凌廣場(chǎng)廣告大肆宣傳的優(yōu)勢(shì)。銷(xiāo)售MM指著銷(xiāo)售中心的易拉寶宣傳架說(shuō)：“這都是政府規(guī)劃好的，報(bào)紙上都有報(bào)道，地鐵13號(hào)線一期新塘站就在小區(qū)南邊的那個(gè)公園旁邊，前幾個(gè)月已經(jīng)封閉起來(lái)動(dòng)工，走路5分鐘就到了。”這時(shí)小編提出了質(zhì)疑，你們樓盤(pán)的廣告不是宣傳四條地鐵軌道就在家門(mén)前嗎？銷(xiāo)售馬上回答說(shuō)：“是四條啊，地鐵13號(hào)線，地鐵16號(hào)線，還有穗莞深城際軌道和廣深鐵路啊！”呃，這就是他們宣傳的四條地鐵軌道？據(jù)小編所知，地鐵13號(hào)線最快也要2015年年底運(yùn)營(yíng)，而地鐵16號(hào)線還只是一個(gè)規(guī)劃，穗莞深城際軌道還處于環(huán)評(píng)階段。

        東凌廣場(chǎng)的配套好嗎？

        在自身配套方面，由于東凌廣場(chǎng)是個(gè)所謂的城市綜合體，所以配有很多商業(yè)設(shè)施，銷(xiāo)售MM說(shuō)目前已經(jīng)確定入駐的有工商銀行，還有吉之島，其他的商鋪要等以后招商。規(guī)劃中除了商鋪外，還有2棟高達(dá)20多層的公寓塔樓，屬于商業(yè)性質(zhì)，銷(xiāo)售說(shuō)預(yù)計(jì)明年三月份可以推出市場(chǎng)。
        項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池和常規(guī)的休閑會(huì)所等實(shí)施，住宅配有400多個(gè)地下停車(chē)位，“停車(chē)位跟住宅沒(méi)有達(dá)到1:1的比例，但是別擔(dān)心，商場(chǎng)那邊地下有兩層，全部是停車(chē)位，到時(shí)候小區(qū)住戶也可以停車(chē)的。”銷(xiāo)售跟小編解釋道。

鳳馨苑的臨街商鋪

        眾所周知，這些樓盤(pán)的自身配套都是說(shuō)得天花亂墜，事實(shí)上還不知要等到什么時(shí)候才能實(shí)現(xiàn)，從目前來(lái)看，還是周邊配套更實(shí)在。七七在現(xiàn)場(chǎng)看到，東凌廣場(chǎng)的東邊是一家彈簧廠和香料廠，“這個(gè)廠是沒(méi)有污染的，而且以后會(huì)搬到其他地方去”銷(xiāo)售趕緊跟小編解釋。目前來(lái)看，東凌廣場(chǎng)的周邊配套主要還是得依托碧桂園鳳凰城。去過(guò)的人都知道，鳳凰城已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)成熟的超級(jí)大盤(pán)，里面各種店鋪林立，教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通設(shè)施都很齊全，生活在鳳凰城的人也特別多，生活氣息濃厚，在商業(yè)街和交通中心隨時(shí)都是人來(lái)人往，經(jīng)常可以看到外國(guó)人穿梭其中，簡(jiǎn)直就是個(gè)國(guó)際化社區(qū)啊。

鳳馨苑的入口，小車(chē)不停進(jìn)出

        東凌廣場(chǎng)對(duì)面就是鳳凰城的鳳馨苑，鳳馨苑靠汽車(chē)城大道這邊，一樓全部是商鋪，超市、餐飲、服裝店、藥店、教育培訓(xùn)等等都有，看上去很繁華，而且前文已提到，鳳馨苑里面有個(gè)較大的菜市場(chǎng)，鳳凰城其他組團(tuán)的很多組團(tuán)都會(huì)坐小區(qū)公交來(lái)這邊買(mǎi)車(chē)，人氣還是很旺的。

朱七七

        東凌廣場(chǎng)周邊的樓盤(pán)

        東凌廣場(chǎng)的北邊和西邊都被鳳凰城包圍，鳳凰城目前在售鳳錦苑天麓山二期洋房，毛坯均價(jià)12000-13000元/平，另外在主推574平方米的五房?jī)蓮d復(fù)式觀城美墅，均價(jià)為12000-13000元/平方米送精裝修。銷(xiāo)售跟七七說(shuō)，鳳馨苑的二手房現(xiàn)在賣(mài)9300多了，很多業(yè)主還不愿意出手呢，說(shuō)是想等地鐵升值。小編查了一下資料，發(fā)現(xiàn)鳳馨苑的二手房均價(jià)在9100元/平米左右。
        東凌廣場(chǎng)的南面1000米左右，是廣園東東方名都，目前在售二期洋房，戶型為96-175平方米三房至四房，毛坯均價(jià)為7800元/平。

        東凌廣場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比

        先說(shuō)優(yōu)勢(shì)：
        1、配套。目前來(lái)說(shuō)東凌廣場(chǎng)的配套主要依托鳳凰城，生活還是很便利的。小孩子讀書(shū)的話，鳳凰城有私立學(xué)校，贊助費(fèi)3萬(wàn)，公立學(xué)校的話，銷(xiāo)售人員說(shuō)要去新塘鎮(zhèn)中心小學(xué)去讀，走路20分鐘。
        2、交通。東凌廣場(chǎng)周邊交通網(wǎng)絡(luò)還算發(fā)達(dá)，私家車(chē)特別方便，公交的話目前只能坐廣增線路，地鐵恐怕還得等個(gè)三四年，而東凌廣場(chǎng)的交樓時(shí)間是在2014年。另外，業(yè)主也可以學(xué)七七那樣，坐鳳凰城的樓巴。      

        3、住宅南面緊靠山體公園，可提高居住舒適度。
        4、投資升值空間，從地鐵等配套來(lái)說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)還是有一定的升值空間的。銷(xiāo)售再三跟小編說(shuō)，你現(xiàn)在先買(mǎi)，只要首付夠了就好，日后地鐵建好了，配套更成熟了，肯定會(huì)升值，你再賣(mài)出去，再把貸款給還了，“多出來(lái)的就是賺到的”，她重復(fù)這句話兩三遍。

        再說(shuō)劣勢(shì)：
        1、商業(yè)和住宅一體項(xiàng)目，日后難免人流混雜，噪音污染等問(wèn)題。
        2、開(kāi)發(fā)商實(shí)力。東凌廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商是廣州市東匯置業(yè)有限公司，該公司屬于東凌集團(tuán)，目前參與開(kāi)發(fā)投資的項(xiàng)目有東匯城，有一定的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但還不是很成熟。
        3、樓盤(pán)西側(cè)緊靠廣園快速路，給小區(qū)帶來(lái)噪音和灰塵，尤其是A1棟，受影響會(huì)較大。
        4、價(jià)格可能會(huì)受到投資客的影響。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，這個(gè)樓盤(pán)目前的客戶主要是天河的剛需客，還有就是增城的本地人，由于增城不限購(gòu)，這些本地人中有很多是投資的，其中還有很多鳳凰城的業(yè)主，“因?yàn)樗麄冎肋@里會(huì)升值”，銷(xiāo)售解釋說(shuō)。

        踩盤(pán)的前一天晚上剛好下了一場(chǎng)雨，秋日陽(yáng)光燦爛，天空清澈見(jiàn)底，踩完盤(pán)已是黃昏時(shí)分，七七在鳳馨苑坐上了去鳳凰城交通中心的小區(qū)公交，一路上，車(chē)子穿梭在鳳凰城內(nèi)，當(dāng)天剛好是萬(wàn)圣節(jié)，七七看到幼兒園很多家長(zhǎng)和孩子都穿上了萬(wàn)圣節(jié)的裝扮，他們有的在幼兒園嬉戲，有的在小區(qū)街道上游玩，雖然隔著車(chē)窗，但小編依然可以感覺(jué)到一種祥和的幸福感。在鳳凰城安家的業(yè)主們應(yīng)該都是幸福的，因?yàn)樗麄兡茉谝粋€(gè)這樣成熟的、距離廣州市區(qū)不近不遠(yuǎn)的小區(qū)內(nèi)安居樂(lè)業(yè)。
        而剛剛探訪的這個(gè)東凌廣場(chǎng)，這會(huì)是一個(gè)怎樣的小區(qū)？這里值得你安家或者投資嗎？七七坐上了回廣州的樓巴，這些問(wèn)題不停在腦袋里徘徊。窗外的天空大片大片的魚(yú)鱗云，夕陽(yáng)正是最美的時(shí)候。（呃，小編忍不住文藝了）

窗外的天空大片大片的魚(yú)鱗云，夕陽(yáng)正是最美的時(shí)候

更多樓盤(pán)信息和美圖：
東凌廣場(chǎng)：http://house.gzmama.com/loupan/520.html
碧桂園鳳凰城：http://house.gzmama.com/loupan/187.html
廣園東東方名都：http://house.gzmama.com/loupan/427.html

idonno

這個(gè)樓盤(pán)在石牌橋有個(gè)小的接待中心，原來(lái)到鳳凰城這么近的。朱七七寫(xiě)得很詳細(xì)，辛苦了

不愛(ài)吃餃子

回復(fù) 朱七七 的帖子

好文藝的七七帖子很多信息，看得很歡樂(lè)~~~謝謝77

newboy-back

路過(guò)頂下貼！

wozhu1103

供30年四千多，但是租出去只能租一千多，真是為層樓整輩子都放下去了。

ykppmm

有沒(méi)有媽媽有意向？

xiehuiliu

絕對(duì)是收了開(kāi)發(fā)商的錢(qián)寫(xiě)的軟文。、
爛樓盤(pán)

溪布街

回復(fù) wozhu1103 的帖子

同意同意，新塘那邊住著挺舒服的小區(qū)三房一廳，家具家電全齊（按照自家居住的來(lái)說(shuō)），1500左右。這是之前租過(guò)的一套鳳馨苑的價(jià)位

廣州第一窮人

這個(gè)盤(pán)價(jià)格追得上鳳凰城天麓山了。。。

jiayi--mama

天麓山的毛抷洋房都要12000~13000了。天啊，是不是真的？

犇犇寶貝

七七辛苦了，寫(xiě)的真專(zhuān)業(yè)，又貼切

d嘉嘉

七七辛苦了，寫(xiě)的真專(zhuān)業(yè)，又貼切

wyxwms

七七辛苦了，頂一下！

冰雪1

   

東凌廣場(chǎng)周邊的樓盤(pán)

        東凌廣場(chǎng)的北邊和西邊都被鳳凰城包圍，鳳凰城目前在售鳳錦苑天麓山二 ...

我經(jīng)常回去,都沒(méi)發(fā)現(xiàn)呢

d嘉嘉

七七辛苦了，頂一下！

d嘉嘉

七七辛苦了，頂一下！