本帖最后由 Angelazly 于 2012-11-4 19:08 編輯
年初3月底定下來的房子，經過百般折騰，最后到7月才放款。這中間白白的被中介耽誤了至少一個月時間，本來懶得不想寫，但之前受過媽媽網上一些前輩們購房的指教，還是將自己買房的經歷和總結出來的流程跟大家分享一下，以免之后的朋友們再像我一樣。 一、首先講這個房子。自己看了一年多的房子，最后感覺自己是稀里糊涂的買下這個房子，可能也是一種緣分，但現在回想起來確實當時有點沖動。房子最先是男朋友去看的，期間好像中介有跟我朋友電話溝通過一兩次，但幾乎過了兩個月中介突然叫我們去見業主談簽合同，直到那一天我才去看那個房子。其他的都還可以，朝向、房子格局都是我滿意的，但因為回南天，裝修不到兩年的房子也發霉了，當時就覺得樓層有點低。但現在開始裝修了，才發現當時沒有注意一個很重要的問題，由于客廳陽臺的設計以及整個房子布局，客廳尤其是餐廳的光線不好，現在想來主要在于自己當時沒留心，進去房子看的時候（聽同事跟我講的，簽約前白天、晚上不同時候都要去看下房子，了解環境）包括白天在內，中介都是開了燈的，而自己沒去關燈感受下房子的真正采光。
現在開始準備裝修，要求設計師給設計一重要部分就是盡量改變一些格局，考慮采光。
以后買二手房的朋友要注意了，白天去看房一定要關上房間所有燈看看房間的采光，房子的采光很重要！
二、二手房交易流程。
我這個房子業主在銀行有貸款，業主本人不在廣州，是出具公證書委托親戚辦理買賣手續；我的按揭為組合貸款，沒有找按揭公司，都是自己找銀行申請貸款。具體流程如下：
一、查冊（1個工作日內）查冊就是查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產檔案館查閱。 查冊資料： (1)身份證 (2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號 查冊費用：40元
注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。建議在簽合同前先讓業主查冊，了解房子具體情況。
二、簽三方合同和網簽合同，過定金（1個工作日） 合同約定主要是產權、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關手續時間、違約方式和違約責任等；
三、業主委托人到借款銀行申請贖契（根據銀行情況，一般從申請到扣款需要一個月左右，拿到他項權證大概還需要一兩周時間，看具體銀行而定）
我這里給業主代墊了10萬贖契金，當作首期款，每交一次錢業主委托人都要出具簽字畫押的單據給我。最后業主委托人 銀行提前還款和拿他項權證也是我去幫忙協調的銀行。也沒出現墊付資金風險。整的來說，我這個業主及委托人是可信的。
替業主交不交贖契款看你們自己把握啦，主要是這件事情存在違約風險的可能性，替業主代付贖契金是有風險的，如業主拿到資金跑路了、可能贖契了拿著房產證跑了不賣給你了、或者他贖契后房子被查封了等等，雖然你可以利用你的收據、合同去要求追回，但你很被動啊。所以，建議不要替業主全額墊付贖契金，最好不要墊付。
四、找按揭銀行，進行評估。（1個工作日） 房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；
評估須向銀行繳納評估費。 注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
五、按揭。簽房屋申請貸款合同（1工作日）： 我沒有找按揭公司，是自己找的銀行，其實很簡單，只要你找好銀行，談好貸款條件，你去按銀行要求準備相關材料就好。找按揭公司也只是幫你跑跑路。如果你不想跑的話，也可以找銀行合作的按揭公司，建議最好不要找中介給你推薦的。這樣你自己可以選擇銀行。看看哪家銀行利率最優惠。 我的是組合貸款。具體需提供材料為： 賣方： (1)身份證及復印件 (2)房產證及復印件 (3)戶口本及復印件 (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號 6）委托公證書原件及復印件 7）委托人身份證及復印件 買方： (1)身份證及復印件 (2)戶口本及復印件 (3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上），單位出具。 (4)婚姻證明（戶口所在地民政局開局，需本人辦理，帶身份證原件及復印件、戶口卡） (5)銀行流水（至少近一年的存折進出狀況）（自己銀行卡（折）所屬銀行出具） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數查冊證明（到房管局查冊，需本人辦理，帶身份證原件及復印件，一個人40元） (9)公積卡或存折原件及復印件 (10)公積金繳存明細表（這個有的可以不需要提供）
注意事項：商貸部分樓齡加借款期限不能超過30年；利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。 公積金貸款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成，公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元。 兩者綜合為組合貸款，貸款期限不能超過20年。
六、銀行同意貸款通知書（按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書） 銀行內部對借款人審核后會出具二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。 注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。 這里我有個經驗，銀行個貸客戶經理每天都很忙，因為我找的銀行客戶經理是我好朋友的同事，我首先很自信他會幫我加快速度的，結果就沒怎么去催，但后來才發現他給我擱置了很久才申報。后來同事告訴我，要使勁催客戶經理。因為我有公積金貸款，這一塊如果你公積金中心沒熟人，是需要至少一個禮拜時間審批的。還好，因為前段時間利率處于下行通道，我也不想那么快辦好手續，我的同貸書申請基本跟業主銀行贖契同步完成。
七、遞件、問稅、交稅、過戶（一個工作日）。 遞件需要準備的材料： 三方遞件前打印網簽合同；
賣方： 1、業主及代理人身份證及復印件； 2、房產證及復印件； 3、戶口本； 4、婚姻證明； 5、委托公證原件、復印件。
買方：
1、身份證及復印件； 2、戶口本及復印件 3、婚姻證明； 房管局繳交稅種如下： 1.契稅： 管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數查冊證明）； 2.個人所得稅：管局報批價x1% ，房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免征； 3.營業稅：管局報批價x5.6%，房產證滿5年免征； 4.土地交易服務費：房產證建筑面積x6元/㎡； 5.產權登記費：個人產權50元二個人產權80元； 注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款。
溫馨提示：我辦理按揭晚了一個月放款，就是吃虧在這里，現在房管局允許過戶時同時辦理抵押登記手續，這里就需要帶上銀行的人，準備好銀行貸款的相關合同。房管局跟我說，如果過戶時同時辦理抵押登記手續，就無需經過歸檔這些手續，直接7個工作日就可以出新的房產證和他項權證，這樣速度會快一個月。中介說她不知道，并且說她們之前都不需要她們做的。簡直就是過分，我無非就是沒找按揭公司，沒讓他賺到更多的中介費。
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發表于 2012-8-20 23:11
